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地产股集体大涨，房地产信心回归
业内人士谈房地产未来走向
3月16日，一天之内六部委齐发声 ，接连释放对房地产市场的积极态度 ，个个堪称重磅 。这也是近几年来首次如此大规模的高级别集中表态，风向标意义非常明显 。
罕见！六部委同日对房地产行业发声
3月16日上午 ，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议 ，研究当前经济形势和资本市场问题。会议由中共中央政治局委员、国务院副总理 、金融委主任刘鹤主持。会议指出，在当前的复杂形势下 ，最关键的是坚持发展是党执政兴国的第一要务 ，保持经济运行在合理区间，保持资本市场平衡运行 。会议强调 ，有关部门要切实承担起自身职责 ，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策 。会议还重点提到了房地产行业：“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案 ，提出向新发展模式转型的配套措施。 ”
同日 ，来自新华社16日的消息，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人 。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行 ，一些城市开展了调查摸底和初步研究 ，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件 。换句话说 ，大家都在关注的房地产税 ，今年肯定不会全面推行。
16日当天，就在国家金融委专题会议后 ，证监会 、银保监会、央行、外汇局相继召开会议 ，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，轮番表态要及时研究防范化解房地产风险应对方案 。
证监会表示将在国务院金融委统一指挥协调下 ，认真落实中央经济工作会议和全国“两会”部署 ，坚持深化改革 、扩大开放，坚持市场化 、法治化原则 ，主动加强与宏观经济管理部门、行业主管部门等方面的沟通协调 ，保持政策预期的稳定和一致性，助力稳定宏观经济大盘和金融运行 。继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险 ，促进平台经济规范 健康 发展 、提高国际竞争力。
银保监会会议指出 ，要坚持房子是用来住的 、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价 、稳预期”房地产长效机制 ，积极推动房地产行业转变发展方式 ，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目 ，促进房地产业良性循环和 健康 发展 。
人民银行会议要求 ，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长 ，大力支持中小微企业 ，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间 。会议要求 ，坚持稳中求进 ，防范化解房地产市场风险。进一步加强部门间政策协调，及时回应市场关注的热点问题，稳定预期 ，提振信心 ，保持中国经济平稳 健康 发展，共同维护资本市场的稳定发展 。市场普遍认为 ，货币政策稳增长主要体现为“宽信用 ” ，这又离不开“宽货币 ”的保驾护航，未来央行政策利率存在进一步下降的可能性 ，人民银行或继续通过降准释放长期流动性 。
国家外汇管理局会议要求 ，要坚持以经济建设为中心，坚持高质量发展 ，坚持深化改革 、扩大开放 ，坚持市场化法治化原则，坚持保护产权和“两个毫不动摇”。配合有关部门促进房地产市场、平台经济 健康 稳定发展。及时回应市场关注的热点问题 ，稳定市场预期 ，共同维护资本市场平稳运行 。
股市反应最快！楼市资本圈信迅速回血
面对“史诗级 ”利好，首先给出反应的是股市 。国务院金融委会议召开后两小时，国内A股 、港股的地产股板块全面飘红 ，港股中甚至不少地产股涨幅超过了20%。16日当天 ，地产股“暴力翻红 ”，A股 、港股直线拉升 。截至收盘 ，地产板块涨幅达到3.39% ，上涨的个股有111只 。
17日，地产股继续全面反弹。A股方面 ，房地产服务板块涨幅位居A股市场首位 ，涨幅高达8.61%；房地产管理和开发板块涨幅位居港股市场前五，涨幅高达7.26% 。阳光城、新城控股 、嘉凯城 、宋都股份股价涨幅均超10% ，中南建设、金科股份、万科等股价涨超7% ，荣盛发展 、滨江集团也涨超6% 。港股地产股涨幅更为强劲，内地房地产公司出现了一波集体飙升潮：融创中国暴涨近60% ，创下上市以来最大单日涨幅；旭辉控股盘中一度暴涨逾58%；新城发展 、龙光集团、时代中国等涨幅均超40%；碧桂园服务大涨30.42% ，碧桂园上涨28.41%；佳兆业集团 、富力地产 、合景泰富、宝龙商业 、世茂集团 、中国奥园等涨幅超过30%；正荣地产、宝龙地产 、中梁控股等涨幅也超过20%。
18日，地产股继续走强，保利发展尾盘涨停 ，阳光城再度涨停2连板 ，新城控股 、金地集团、蓝光发展 、滨江集团 、荣安地产、天保基建等十只个股涨停，中交地产、凤凰股份涨超7% ，万科A涨超4% 。这已经是地产股大涨的第三天了 ，房地产俨然成为了资本市场最看好的行业 。
去年以来，房地产市场骤然遇冷 ，融资端口几近枯竭 ，资金链紧张几乎前所未有，甚至频频出现房地产商爆雷新闻。克而瑞数据统计 ，截至3月14日收盘 ，今年以来，88家样本房企中有近八成房企股价下跌 ，数量达到70家 ，最大跌幅达到86.7% 。仅有12家房企股价上涨，且上涨房企多为央企和国企 。
如果将时间轴拉长可以看到，地产股的波动更为剧烈。有机构统计了港股地产股近一年的股价显示 ，多家地产股跌幅超80% ，包括正荣地产 、新力控股 、祥生控股、当代置业 、佳兆业集团 、龙光集团、融创中国 、中国奥园 、中国恒大、世茂集团 、时代中国等多家房企市盈率已不到1。以融创中国为例，虽然其目前公开市场尚未违约 ，但受传闻及行业大环境影响 ，3月15日融创中国股价报收3.63港元，创5年来最低值 ，相较去年3月中旬的31.85港元 ，跌幅超过88%，一年时间市值蒸发近9成 。再如碧桂园 ，3月15日碧桂园报收3.76港元 ，相较于去年同期的9港元，跌幅超过6成 。仅仅1年时间 ，地产行业数以万亿计市值被蒸发一空 ，多家房企遭遇裁员停业 、融资爆仓、交易停牌的困境。
国金证券指出，后续地产方面相关政策持续出台是大概率事件，但短期销售尚未企稳 ，叠加疫情影响 ，仍有部分房企面临债务兑付困难 。中信证券分析，未来几个月是保行业信用的关键时间窗口 ，因城施策 、需求侧托底的继续落实 、房地产市场销售变化、并购的开展 ，都值得投资者紧密观察 。
开发商：注入了充足的信心
北京金隅地产开发集团有限公司南京地区负责人在接受江苏经济报采访时坦言，此次六部委集体发声 ，力挺楼市 ，是一个清晰的救市信号。在坚持房住不炒的大前提下，楼市的 健康 发展力求“稳中求进” 。去年下半年以来很多城市、地区在出台调控政策方面“一下子把刹车踩死了 ” ，对行业的打压力度有点大 。现在中央集中利好政策出台 ，给行业发展注入了充足的信心。相信今年各地会出台一些细则 、措施来保障房地产行业的正向发展 。楼市会逐步回暖，但不会一夜起飞 。六部委联合发声之后 ，楼市回暖已成必然 ，但是当前是稳字当先，楼市回到以往“大步跃进，房价大涨 ”的局面已经不可能。站在房企角度来说 ，不能指望“风一下子就来” 。受目前国际局势与疫情的双重交织影响 ，楼市回暖应该是逐步的 、渐次的 。重大利好当前，房企仍然要专注品质 ，还要坚持“产品为王 ” ，才能在未来的竞争中胜出。
保利置业南京地区负责人表示：“房地产本身还是政策市，政策倾向对市场的影响是最关键的一个因素。 ”从这个角度来看 ，此次中央利好政策的出台无论是对全国楼市还是南京地方楼市来说都是一个显著的筑底信号 ，未来楼市一定会逐步回暖 。具体分析，一方面是稳中求进 ，清晰地指明了未来楼市发展方向 ，房价不可能飞涨，市场不可能一夜起飞；另一方面从楼市的政策、金融 、需求 、供应四个变量来看 ，目前需求端 ，用户对于国家的房住不炒政策高度赞同，以往炒房投机行导致的市场繁荣假象未来不可能再出现 。经过半年多的楼市低迷，房企作为房产产品供应端实际上自身也发生了改变 ，市场不会回到几年前最高峰的状态 ，市场总量的缩减必然会倒逼房企在产品和服务方面的升级。未来买房的重点应该还是在核心的一二线城市，特别是这些城市里居住属性较强的板块 。
谈及此次中央利好集中释放之后 ，土拍、房价走势 、新房市场以及房企的推盘思路方面会产生怎样的变化时 ，联发地产南京地区的负责人表示，最明显的变化可能是后期各地集中土拍会渐渐热起来 ，有了政策端的加持 ，房企更敢花钱拿地了 。新房销售方面如果后期市场因政策原因迅速向好，开发商现行的打折促销售房方式就会逐渐消失 ，市场会逐渐回到“买卖双方相对平衡”的状态。房价方面 ，中央利好政策集中释放后，房价松动应该是必然的 ，所谓松动就是未来新房限价应该较以前有所抬升 ，但这种放松应该是有节奏的，比如在未来南京的土拍中，相对抬升一些地块 、板块新房售价的预期 。以南京为例 ，目前南京的新房库存已经超过7万套 ，金三银四还将有5000多套的新房上市销售，如果市场仍旧低迷 ，必然导致各楼盘相互打价格战 ，争客户，相互踩踏 ，如今利好政策当前 ，相信会对未来市场起到一个引导作用 。此次利好政策在金融层面为房企松绑，也会适度增加房企的承压力。
六部委联合发声之后 ，楼市到底会何时回暖呢？朗诗南京公司负责人表示 ，市场回暖的节奏应该不会那么快，最快也要今年年中 。原因有三：第一 ，疫情当前 ，市场回暖肯定也要等到疫情之后；第二，去年各地的调控政策对于楼市的打压力度较大，市场下行还有一定的惯性 ，回暖需要时间；第三 ，去年南京市场上不少楼盘纷纷打折促销，从低温市场切换到高温市场绝非转瞬之间 。楼市回暖也许要一段时间 ，初步判断如果在今年年中实现回暖将是比较理想的节奏。如果后续有更强劲的利好政策出台 ，楼市回暖时间也可能提早到来 。
在谈到此次财政部发布暂缓征收房地产税会否刺激房屋的加速销售时，朗诗南京公司负责人表示 ，大概率上不会出现这样的结果 。暂缓征收房地产税是中央综合考虑目前国际局势、国内经济形势作出的系统性调整 ，暂缓征收房地产税一定程度上肯定会给市场带来利好。
作为南京本土房企，金基地产负责人表示 ，此次中央利好政策释放表明楼市“政策底 ”已现 ，可以静等“市场的回暖 ”。同时，另一个问题也不容忽视——楼市分化的大趋势不可逆 。受人口拐点 、限购政策 、库存高位等基本面问题的影响 ，楼市供大于求的态势会愈演愈烈 ，未来“品质房”市场应该会比“普通房”市场的回暖速度更快，而那些单纯追求高周转不注重产品品质的项目将会在不久的将来被淘汰 。
专家：打开楼市金融端意义重大
一位不愿透露姓名的房地产业资深人士在接受江苏经济报采访时表示，本次六部委联合提出打开金融端 ，保持贷款适度增长 ，这个政策对于提升市场信心的作用非常大。
他表示，去年下半年全国楼市的速冻行情和同期金融端收紧的调控政策息息相关 ，二手房停贷 ，一手房贷款利率提升和放款难，导致了楼市信心不足 。开发贷方面 ，金融端收紧让很多高负债、高周转项目“团灭 ” ，头部房企爆雷 、民营房企倒闭屡见不鲜 。这次六部委力挺楼市的利好政策，来得很及时也很迫切。此次中央利好政策释放之后 ，各地必然会配套力度超强的落地政策 ，加速市场的回暖 。
对房地产业内而言，此次中央利好政策的释放重在“稳信心 、稳预期 ” ，房企在越来越宽松的金融环境中 ，会提升自身的融资防火墙，整体来看行业会向好发展 。购房端如无意外的话，后续各地一定会配套引导购房的优惠政策 ，尤其是在金融端 ，最直接的就是降首付、降利率，目前各地已经出现了类似政策。就南京而言 ，目前普遍首付标准是在3成 ，未来有可能下探至2成 。利率方面各大银行都在降低，放款速度都在加快 ，首套贷主流利率约5.7% ，二套房主流贷约6.1% 。如果效仿苏州、常州等省内城市做法，南京房贷利率还有下探空间 ，放款时间还有可能加快。
在四限政策方面 ，由于南京在限售 、限购 、限贷方面，对于购房端而言一直还比较友好 ，唯独在限价方面卡得比较严 ，本轮中央集中利好释放，南京预计大概率会放松限价，以助于提升房企的拿地、开发热情 。
江苏经济报记者 黄建国 通讯员 贾璞
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